영통1구역 재개발 — 976가구, 수원에서 공사비가 가장 큰 현장

산군세일즈M이 모아둔 전국 착공 현장을 공사비 순으로 줄 세우면 이 현장은 100번째입니다. 앞에 아흔아홉 개가 있다는 뜻이니 전국 기준으로는 눈에 확 띄는 규모는 아니에요.

그런데 수원으로 좁히면 이야기가 달라집니다. 수원에서 지금 공사 중인 현장 가운데 공사비가 100억이 넘는 곳은 29군데인데, 그 29군데를 다 더한 공사비의 4분의 1 가까이가 이 현장 하나예요. 수원에서 두 번째로 큰 현장(권선1구역 재건축)과 비교해도 두 배가 넘습니다.

경기도 전체로 넓히면 100억 넘는 현장이 477곳이에요. 그중 수원 몫이 29곳이니, 경기도에서 큰 공사 열여섯 곳 중 한 곳쯤이 수원에 있는 셈입니다.

수원시와 국토교통부가 2024년 11월 이 현장을 찾았을 때 밝힌 계획, 그리고 그 뒤 사업시행계획 변경 고시를 다룬 보도를 보면 여기에는 10개 동 976가구가 들어섭니다. 각 동은 지하 4층에서 지상 29층까지고, 건물 전체 바닥면적을 더한 연면적은 약 15만 2,900㎡예요.

976가구는 조합원 몫 511가구, 일반분양 373가구, 임대 92가구로 나뉩니다. 조합원 몫이 절반을 넘는 구성이에요.

다만 산군세일즈M 화면에서 이 현장의 건물 정보를 보면 3층짜리 단독주택 한 채(연면적 351㎡)로 나옵니다. 공공데이터에 아직 헐리기 전 집이 남아 있어서 그래요. 새로 지을 아파트는 건물로 등록되기 전이라 세대수·연면적이 우리 자료에는 비어 있습니다. 위 숫자는 뉴스와 인가 고시로 채운 것이에요.

공공데이터에 등록된 계약일은 2024년 11월 18일인데, 조합이 시공사를 고른 건 그보다 훨씬 전입니다. 2018년 3월 31일 시공사 선정 총회에서 대우건설·SK건설 컨소시엄이 뽑혔어요. 거기서 첫 삽까지 8년 2개월이 걸렸습니다.

그 사이에 회사 이름도 바뀌었어요. 당시 보도의 'SK건설'이 지금의 SK에코플랜트입니다. 2021년에 사명을 바꿨어요. 옛 기사만 보고 회사를 찾으면 헛걸음하기 쉬운 대목입니다.

공사비도 그때와 다릅니다. 2018년 시공사를 뽑을 무렵 업계에 알려진 공사비는 2,000억 안팎이었는데, 2024년 11월 정식 계약으로 등록된 금액은 3,000억이 넘어요.

재개발은 계약해놓고 몇 년씩 땅이 비어 있는 경우가 흔해요. 그런데 이 현장은 2024년 11월 계약에서 2026년 6월 착공까지 1년 6개월밖에 안 걸렸습니다.

그 1년 반 동안 살던 사람들이 이사를 나가고 낡은 건물을 허무는 일이 진행됐어요. 조합이 건축물 해체계획서와 인·허가를 맡을 업체를 뽑는 입찰 공고를 낸 게 2026년 4월입니다.

그래서 이 현장은 계약 소식과 실제 공사 시작 사이의 간격이 짧은 쪽이에요. 다만 이건 이 현장 이야기고, 다른 재개발 현장은 계약만 해놓고 몇 년째 그대로인 곳도 많습니다. 찾아가기 전에 첫 삽을 떴는지 따로 확인하는 게 안전해요.

아파트 짓는 일 자체는 시공사가 맡지만, 그 밖의 일은 발주처인 조합이 따로 업체를 뽑습니다. 조합이 입찰 공고를 내고, 현장설명회를 연 다음, 며칠 뒤 입찰을 마감하는 식이에요.

이 조합만 해도 2026년 들어 정비기반시설공사 감리(1월·4월), 건축물 해체계획서 및 인·허가(4월), 아파트 분양 대행(8월) 업체를 차례로 뽑는 공고를 냈어요. 건물 짓는 자재만 일감이 아니라는 뜻입니다.

이런 공고는 조합 사무실 게시와 정비사업 전문 매체를 통해 나갑니다. 시공사 쪽만 두드리다 보면 조합이 직접 발주하는 쪽을 놓치기 쉬워요.

대우건설은 지금 전국에서 36곳, SK에코플랜트는 19곳을 동시에 진행하고 있어요. 단순히 더하면 55곳인데, 실제 현장 수를 세어보면 53곳입니다.

두 곳이 겹치기 때문이에요. 다시 말해 이 두 회사가 한 현장에 나란히 이름을 올린 곳은 전국에 두 군데뿐이고, 여기가 그중 하나입니다. 나머지 51곳은 둘 중 한 회사만 있는 현장이에요.

그래서 여기서 한 회사와 거래를 트면 이어지는 현장은 대체로 그 회사 단독 현장이 됩니다. 이 숫자는 새 현장이 올라올 때마다 바뀌어요.

2026년 3월 27일 수원시는 이 조합과 '새빛안심전세주택' 협약을 맺었습니다. 다 지어진 뒤 전용 59㎡ 27가구를 수원시가 건축비 수준으로 사들여 청년·신혼부부·철거민에게 장기 전세로 내주는 내용이에요. 입주자는 최장 20년까지 살 수 있습니다.

재개발에서 용적률을 더 받는 대신 확보되는 집 일부를 지자체가 매입하는 방식이고, 수원시가 기초지자체 가운데 처음 도입했어요.

짓는 쪽에서 보면 976가구 중 27가구는 입주자가 이미 정해진 물량이라는 뜻입니다. 공사 자체가 달라지지는 않지만, 준공 뒤 이 단지가 어떻게 채워지는지를 보여주는 대목이에요.

이 현장은 지하 4층까지 파 내려갑니다. 그래서 2026년 하반기는 흙이 무너지지 않게 벽을 세우고 땅을 파내는 일에 주로 쓰여요. 지하가 깊으면 이 기간이 길어집니다.

2027년부터 2029년 상반기까지는 29층짜리 열 개 동을 올리는 시기예요. 철근, 레미콘, 거푸집처럼 뼈대에 들어가는 자재가 이때 가장 많이 필요합니다. 동이 열 개라 한꺼번에 올라가지 않고 순서대로 올라가요.

2029년 하반기부터는 창호, 타일, 배관, 전기 같은 마감 자재가 들어가고 2030년 상반기에 조경과 주차장을 정리하면서 끝납니다. 다만 이 시기 구분은 공사기간 4년 1개월을 아파트 현장이 보통 거치는 순서에 맞춰 나눈 짐작이에요. 실제 일정은 현장 사정에 따라 달라집니다.